El arriendo de una propiedad inmobiliaria urbana es algo que se debe estudiar cuidadosamente, esto con el fin de no poseer problemas con arrendatarios, para esto es importante conocer las características esenciales que posee un contrato de arrendamiento de un inmueble urbano.

A continuación, veremos características, contenido, duraciones y otros temas que te ayudarán a aclarar algunas dudas que puedas tener para administrar de una mejor manera tus activos inmobiliarios.

Para empezar, definiremos que es un contrato de inmueble urbano:

Contrato Arrendamiento de un inmueble urbano:
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El artículo 4 de la ley 820 de 2003 nos menciona diferentes tipos de modalidades que se pueden presentar a la hora de generar un contrato de arrendamiento de un inmueble entre personas.
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Ejemplos de contratos de arrendamiento:

Contrato individual: Juan arrienda un apartamento para él y su familia.

Contrato mancomunado: Juan y Andrea arriendan el apartamento para que vivan ambas familias, la de Juan y Andreas, Juan y Andrea son coarrendatarios y son los encargados del pago del arrendamiento y demás obligaciones.

Contrato compartido: Juan arrienda una parte del apartamento, el restante está ocupado por el propietario del inmueble.

Contrato de pensión: Juan, que es estudiante de universidad, arrienda una habitación, la cual tiene derecho a servicios y usa cocina y baños de manera compartida.

Es Importante tener en cuenta que la duración de este tipo de contrato debe ser inferior a un año y que cualquiera de las partes puede darlo por terminado sin incurrir en ningún tipo de indemnización, siempre y cuando se realice un aviso con 10 días de antelación.

¿Qué información debe contener un contrato de arrendamiento de un inmueble urbano?

• Debe contener nombre e identificación de los arrendatarios.
• Identificación de la propiedad inmobiliaria que objeta el contrato.
• En caso que se arriende solo una parte del inmueble, se ve necesaria la identificación de esta zona específica de la propiedad.
• Mencionar el canon de arrendamiento y la forma de pago del mismo.
• Especificación de condiciones adicionales.
• Establecer la duración del contrato.

Es importante mencionar que ambas partes pueden incluir puntos adicionales que consideren necesarios y que no estén prohibidos por la ley.

¿Cuál es el término de duración de un contrato de un arrendamiento de un inmueble urbano?

La duración del contrato de arriendo de un inmueble es según como acuerden las partes, esta no tiene una duración mínima o máxima, en el caso que las partes no acuerden un tiempo especifico el artículo 5 de la ley 820 estipula que automáticamente el contrato quedaría a un año.

Prorroga de un contrato de vivienda:

El artículo 6 de la ley 820 de 2003 indica con respecto a la prórroga del contrato de un arrendamiento de un inmueble urbano que:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

Art 6 de la ley 820 de 2003

Si ambas partes no realizan alguna notificación al respecto la ley indica que el contrato se prorroga con las mismas condiciones en las que se firmó el anterior contrato, a excepción del canon de arrendamiento, el cual incrementará de acuerdo a lo estipulado por la ley.

¿Cuál es el valor del canon del arrendamiento de un inmueble urbano?

Según el artículo 18 de la ley 820 del 2003, el canon mensual del arriendo del inmueble no puede ser superior al 1% del valor comercial del inmueble urbano, en el caso de inmuebles comerciales, el incremento se hará en común acuerdo y este nunca será inferior al incremento del IPC, usualmente siempre se negocia un IPC más puntos adicionales. los puntos dependen de cómo este valorizada la zona en su momento y se busca que quede de acuerdo al valor del m2 actual del mercado, también es importante detallar en que el valor comercial del inmueble no puede exceder 2 veces el valor catastral del inmueble.

Esto quiere decir que si un apartamento tiene un avalúo catastral por $ 200.000.000, el valor comercial con el que se calcula el canon de arrendamiento de un inmueble no debe ser superior a $ 400.000.000, sin embargo, en la realidad del mercado es que el precio normal que todo no se cumpla al pie de la letra y el canon mensual es aproximadamente del 0.5% de valor comercial del inmueble

¿Cuánto es el incremento del canon mensual?

Lo primero que hay que tener en cuenta en este punto es que el incremento NO se realiza al inicio de cada año, es decir cada 1 de enero de un nuevo año, el contrato realmente se incrementa al año de haber cumplido en el contrato efectuado, por ejemplo, si el contrato fue firmado el 30 de mayo de 2019, el incremento es ajustado a partir del 31 de mayo del 2020.

También es sumamente importante que el incremento debe notificarse al arrendatario con anterioridad, ya que en caso de no hacerlo este podrá interponer una demanda y saldrá favorecido por la ley, la notificación se puede realizar por correo certificado o por la notificación que hayan pactado en el contrato, de no haberse pactado una carta entregada directamente al arrendatario con su respectivo recibido será suficiente.

Finalmente, tal como lo dice el artículo 20 de la ley 820 de 2003, el incremento se realizará cada 12 meses después de la ejecución del contrato y el canon podrá incrementar hasta el 100% con respecto al incremento del IPC.

En Globo Inmobiliario podemos brindar la mejor asesoría, nuestro grupo de expertos en propiedades inmobiliarias están dispuestos a asegurar que el rendimiento de tus activos inmobiliarios sean los que deseas.

Arrendar un inmueble siempre trae consigo riesgos que le roban la tranquilidad al propietario: incumplimientos en el pago, daños al inmueble, etc.

Por esta razón, la mejor decisión es delegar la administración de las bodegas en arriendo, oficinas en arriendo en Medellín, locales en arriendo u otro tipo de inmueble a una inmobiliaria, ya que esta ofrece dentro de su gestión administrativa la adquisición de una póliza de arrendamientos.

Esta respalda y garantiza el pago del arriendo ante un posible incumplimiento por parte del arrendatario.

¿Qué es un seguro o póliza de arrendamiento?

Es una garantía que ampara al propietario y cubre el arriendo, la administración, los servicios y los posibles daños ocasionados a las bodegas en arriendo, las oficinas en arriendo en Medellín, los locales en arriendo o cualquier otro inmueble cuando el arrendatario incumple con dichas obligaciones.

¿Cómo funciona una póliza de arrendamiento?

El propietario de las bodegas en arriendo o los locales en arriendo tiene acceso a este servicio a través de su compañía inmobiliaria.

La cual se encarga de contactar a la aseguradora para gestionar el servicio de la póliza y para realizar estudios de la capacidad de pago de los posibles arrendatarios, también análisis de sus referencias comerciales, bancarias y su historia crediticia, para establecer si son aptos para arrendar el inmueble.

¿Qué cubren las pólizas o seguros de arrendamiento?

Un seguro de arrendamiento básico cubre la elaboración del contrato de arrendamiento y el pago del arriendo, siempre y cuando este no supere los 36 meses.

No obstante, según la gestión realizada por la inmobiliaria, esta póliza para oficinas en arriendo en Medellín, bodegas en arriendo, locales en arriendo u otro tipo de inmueble incluye el pago del arriendo y administración, no superior a 36 meses, los servicios públicos equivalentes a 2 meses, también se asumen el arreglo de daños de tuberías, vidrios, tejas, etc.

¿Qué hacer para tener un seguro de arrendamiento?

Lo único que debe hacer el propietario de las bodegas en arriendo, las oficinas en arriendo en Medellín u otros inmuebles, es contactarse con su compañía inmobiliaria de confianza.

Una vez hecho esto,  esta se encargará de todo el asesoramiento necesario. También se encargará de administrar las condiciones y la documentación con la que deben cumplir los posibles arrendatarios.

El propietario de las bodegas en arriendo y los locales en arriendo u otros inmuebles también puede adquirir un seguro de arrendamiento directamente con la empresa aseguradora o desde internet.

Sin embargo, una compañía inmobiliaria asegura la correcta gestión del inmueble, lo que le permite al dueño emplear el tiempo en otras actividades más apremiantes, pero teniendo la certeza de que este genera una renta segura y está en óptimas condiciones.

Ver bodegas en arriendo

¿Cuál es el costo de un seguro de arrendamiento?

Los costos de las pólizas de arrendamiento son diversos, varían según la empresa aseguradora con la cual esté aliada la inmobiliaria.

En ocasiones el costo de la póliza básica equivale al 50% o 60% de un canon y se cancela de contado 1 vez al año. Por otra parte hay seguros de arrendamiento que van de un 2% a un 6% del valor del canon, con la diferencia de que su pago es mensual.

Sin embargo, hay diferentes alternativas y tarifas adicionales que se adapten a necesidades específicas.

¿Qué otras cosas se cobran en un seguro de arrendamiento?

Además de los costos explicados en la sección anterior, se pueden llegar a generar cobros extra por:

-El formulario de solicitud de arrendamiento para las bodegas en arriendo, los locales en arriendo u otro tipo de inmueble.

-Los derechos de realización del contrato.

-El estudio relacionado con la capacidad de pago y la aprobación del posible arrendatario.

¿Cuánto dura la póliza de arrendamiento?

Este seguro tiene vigencia de un año, sin embargo, vuelve a entrar en vigencia cada vez que se renueva el contrato.

Requisitos para tener el seguro de arrendamiento

Lo único que el propietario debe hacer es contactarse con una compañía inmobiliaria. Esta se encargará de diligenciar el formulario de solicitud de arrendamiento.

Una vez se tenga un potencial arrendatario para el inmueble, dependiendo del valor del canon, la inmobiliaria le solicitará uno o dos deudores solidarios o fiadores que soporten ingresos suficientes presentando certificado laboral, declaración de renta si declara y extractos bancarios.

Además, el propietario debe anexar los siguientes papeles:

• Copia de cedula
• Copia impuesto predial
• Certificado de libertad y tradición vigente
• Cuenta de servicios públicos al día

Una vez estén listos los anteriores requisitos, el inmueble estará asegurado en 1 o 2 días. La inmobiliaria se encarga de hacer el pago correspondiente y de asegurar la renovación de la póliza.

En Globo Inmobiliario garantizamos que la administración de cada inmueble, sean bodegas en arriendo, locales en arriendo, oficinas en arriendo en Medellín, etc., está respaldada por un seguro de arrendamiento. De esta forma brindamos seguridad y confianza a cada propietario.

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